住宅ローンを使って土地から購入して注文住宅を建てる場合、つなぎ融資と住宅ローン特約が絡んで少しややこしくなります。
不動産屋と住宅メーカー両方が関わる場合は特に、全体像を把握するのが難しいです。
この記事では初心者だった私が初心者にもわかるように説明します。
例
土地:2,000万円
建物:2,000万円
住宅ローン審査:仮審査通過
①土地の買付申込
購入する土地が決まったら土地の買付申込をします。
買付申込とは
いくらで購入したいという申込を買主側から提示します。
売主は買主の情報と提示金額を審査し、申込を受けるか判断します。
買付申込からは2週間程度で購入するのが一般的ですが、売主次第で他の購入希望者が現れるまで待ってくれたりします。契約時点までに実際に建てられる家の見積を取得しておいた方がよいので、申込後、契約まで時間が欲しい場合は不動産会社に相談してみましょう。
買付申込が受け入れられた場合でも、拘束力はありませんので、買主側から申込を破棄したり、逆に売主側からもっと好条件での購入希望者が現れたなどの理由で購入できなくなる場合もあります。
(買付申込はあくまでも購入する意思があると示すものですので、購入するつもりがないのにむやみに申込するのは良くありません。)
②その土地に合わせた建物見積を取得する
実際にどのような家を建てられるのか、間取りと見積を住宅メーカーに依頼します。
どのメーカーにするかまだ迷っている場合は、早めに全部見積を取得しましょう。
この時点での間取りと見積は、
1、住宅メーカーを決定する 2、住宅ローンに申し込む
ためのものですので、間取りや内容はあとで変更することができます。ただし、契約後に住宅メーカーから値引きを引き出すことはほぼ不可能ですので、できる限りの値引きをこの時点で
お願いしましょう。
③土地契約を結ぶ
住宅ローンを使って土地を購入する場合、住宅ローン審査に通過しなかったら購入することができないため、その契約には住宅ローン特約が付きます。
住宅ローン特約とは
住宅ローンを受けられない時、違約金の負担なく手付金の返金を受け、無条件で契約を解除できます。不動産会社に支払手数料の返金については、契約内容によりますが、相場では半額程度支払うようです。ですので、住宅ローン特約で解除になった場合は
土地2,000万円 × 3% ÷ 2 + 消費税 =33万円 となります。
土地の売買契約書に記載されるスケジュールとして、一般的には土地契約から決済までに1ヶ月程度を期限とし、住宅ローン特約の期限は土地契約から20日くらいです。
住宅ローンの仮審査に3日程度、本審査に1-2週間程度かかりますので、土地契約後、ほとんど時間を置くことなくどこかの金融機関に審査依頼をしなくてはなりません。
できれば契約前に金融機関をいくつか決めておき、仮審査を通しておくようにしましょう。
③住宅メーカーと建物請負契約を結ぶ(土地契約前から契約後遅くとも1週間以内)
住宅メーカーとの契約は土地契約前だと、土地契約についても同席してもらったり、代りに手続きをしてもらうことができ、施主の負担がかなり減ります。
土地契約後に住宅メーカーと契約することも可能ですが、住宅ローン申込に建物見積が必要になりますので、すぐに住宅メーカーも決定・契約する必要があります。
ネット銀行以外の金融機関だと住宅メーカーに間に入ってもらうことができますので、住宅メーカーにどんどん相談しましょう。
住宅メーカーがつなぎ融資をしてくれる場合(以後メーカーつなぎと言います)、住宅ローンは建物引渡時に一括で借入することになりますので、ネット銀行を選択することもできますが、メーカーつなぎがない場合は、つなぎ融資もできる金融機関と住宅ローン契約をしなければなりません。
金融機関の選定にも影響しますので、ネット銀行などでの借入も検討している場合はメーカーつなぎの有無は事前に確認しておきましょう。
どこかの金融機関の本審査に通過している(返済の目処が立っている)状態でないと、メーカーつなぎは受けられませんので、いずれにしても土地決済までにどこかの金融機関で本審査を通す必要があります。
③住宅ローンの本審査に出す(土地契約から遅くとも1週間以内)
仮審査が通っている金融機関があれば本審査から、なければすぐに仮審査から申し込みしましょう。住宅ローン特約の期日まで時間がないことがほとんどですので、期日を担当者に伝えてなるべく早く審査してもらうようお願いしましょう。
メーカーつなぎがある場合には、どこかの金融機関の本審査に通過しているという事実だけが必要なので、どこの金融機関でも構いません。一旦本審査に通過しておけば建物の引渡までに最も良い金融機関を選定する時間があります。
しかし、断るのにも労力がかかりますので、その時点でのベストの金融機関に審査に出すようにしましょう。
住宅ローン特約期日に間に合わない場合、購入の意思があるならば売主に交渉して、覚書を交わし、ローン特約期日を延ばしてもらうことができますが、不動産屋や売主に迷惑がかかりますので、なるべく期間内に住宅ローンの本審査に通すようにしましょう。
私はこの流れをしっかり理解していなかったので、メーカーつなぎで土地決済をするのだから、なぜ、不動産屋に「住宅ローンはどこになったのか」とせっつかれるのか、住宅メーカーが金融機関選定に余裕を持った雰囲気なのかわかりませんでした。
土地が見つかったらかなりタイトなスケジュールになりますが、流れを理解し、スムーズに進めるようこの記事がその一助になれば幸いです。